Comments for Tankeløse Plukk http://josefsen.org Mine økonomiske forundringer Fri, 03 Feb 2012 13:13:00 +0000 hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.3.1 Comment on Ikke beroliget by Gunnar B http://josefsen.org/blog/2012/01/23/ikke-beroliget/#comment-713 Gunnar B Fri, 03 Feb 2012 13:13:00 +0000 http://josefsen.org/?p=2712#comment-713 Hei! En ufordring / forslag ift debatten rundt norske boligpriser: Man kan analysere seg blå på norske forhold isolert sett, men uten å kunne sammenligne det med noe relevant blir analysen igjen offer for subjektivitet og personlige referanserammer. Selv om du har trukket frem Shiller grafen vil jeg ikke si at denne kvalifiserer som en sammenligning da den kun måler en ting uten å ta hensyn til andre forskjeller. Hvis f.eks norges GDP vekst i denne perioden har vokst mer en USA's vil det også være riktig at våre boligpriser skal være høyere. Over til poenget. Det er to andre land man bør se på for å danne seg et bedre bilde om hva fremtiden har i vente med tanke på boligprisutviklingen i norge, nemlig Australia og Danmark. Australia har mange likheter med Norge da de også er en råvareøkonomi som lever av eksport av disse produktene. Også der har man opplev en sterk vekst i boligmarkedet, men det er nå tegn at dette sprekker.  Danmark: Her har det knukket sammen totalt. Hvorfor?  Hvor langt vokste disse boligprisene i forhold til gjennomsnittslønn, og også i forhold til leie. Og hvordan var gjeldsbelastningen i snitt før prisene i disse landene begynte å falle?  Klarer du å lage noen grafer som som sammenligner disse tre landene tror jeg du vil få noen interessante resultater. Mvh Andreas Hei! En ufordring / forslag ift debatten rundt norske boligpriser:

Man kan analysere seg blå på norske forhold isolert sett, men uten å kunne sammenligne det med noe relevant blir analysen igjen offer for subjektivitet og personlige referanserammer. Selv om du har trukket frem Shiller grafen vil jeg ikke si at denne kvalifiserer som en sammenligning da den kun måler en ting uten å ta hensyn til andre forskjeller. Hvis f.eks norges GDP vekst i denne perioden har vokst mer en USA’s vil det også være riktig at våre boligpriser skal være høyere.

Over til poenget. Det er to andre land man bør se på for å danne seg et bedre bilde om hva fremtiden har i vente med tanke på boligprisutviklingen i norge, nemlig Australia og Danmark. Australia har mange likheter med Norge da de også er en råvareøkonomi som lever av eksport av disse produktene. Også der har man opplev en sterk vekst i boligmarkedet, men det er nå tegn at dette sprekker. 

Danmark: Her har det knukket sammen totalt. Hvorfor? 

Hvor langt vokste disse boligprisene i forhold til gjennomsnittslønn, og også i forhold til leie. Og hvordan var gjeldsbelastningen i snitt før prisene i disse landene begynte å falle? 

Klarer du å lage noen grafer som som sammenligner disse tre landene tror jeg du vil få noen interessante resultater.

Mvh

Andreas

]]> Comment on Neida, vi har ingen boligboble by Ikke beroliget « Tankeløse Plukk http://josefsen.org/blog/2012/01/20/neida-vi-har-ingen-boligboble/#comment-712 Ikke beroliget « Tankeløse Plukk Mon, 23 Jan 2012 20:30:12 +0000 http://josefsen.org/?p=2704#comment-712 [...] Neida, vi har ingen boligboble [...] [...] Neida, vi har ingen boligboble [...]

]]> Comment on Boligprisene skal ned – og trolig har vi også en boble by Neida, vi har ingen boligboble « Tankeløse Plukk http://josefsen.org/blog/2012/01/20/boligprisene-skal-ned-og-trolig-har-vi-ogsa-en-boble/#comment-711 Neida, vi har ingen boligboble « Tankeløse Plukk Fri, 20 Jan 2012 17:44:40 +0000 http://josefsen.org/?p=2697#comment-711 [...] Boligprisene skal ned – og trolig har vi også en boble [...] [...] Boligprisene skal ned – og trolig har vi også en boble [...]

]]> Comment on Historiske boligpriser by Anonymous http://josefsen.org/blog/2010/05/04/historiske-boligpriser/#comment-710 Anonymous Thu, 19 Jan 2012 08:55:00 +0000 http://josefsen.org/?p=1181#comment-710 Statistikken på norske boligpriser har byttet side til hit:  http://www.norges-bank.no/en/price-stability/historical-monetary-statistics/house-price-indicies/ Den blir nå også oppdatert årlig. Statistikken på norske boligpriser har byttet side til hit: 
http://www.norges-bank.no/en/price-stability/historical-monetary-statistics/house-price-indicies/
Den blir nå også oppdatert årlig.

]]> Comment on Boligmarkedets logikk og bobledannelser by Oppsummering av 2011 på Tankeløse Plukk « Tankeløse Plukk http://josefsen.org/blog/2011/05/20/boligmarkedets-logikk-og-bobledannelser/#comment-709 Oppsummering av 2011 på Tankeløse Plukk « Tankeløse Plukk Wed, 11 Jan 2012 21:24:49 +0000 http://josefsen.org/?p=2224#comment-709 [...] Ole Røgeberg skrev en god oppsummering om hvorfor vi har en boligboble i Norge i dag, og vi debatterte vårt syn i Aftenposten. Ikke alle var enige i vår diagnose. Også i det nye året har jo boligprisene vært [...] [...] Ole Røgeberg skrev en god oppsummering om hvorfor vi har en boligboble i Norge i dag, og vi debatterte vårt syn i Aftenposten. Ikke alle var enige i vår diagnose. Også i det nye året har jo boligprisene vært [...]

]]> Comment on Oppsummering av 2010 på Tankeløse Plukk by Oppsummering av 2011 på Tankeløse Plukk « Tankeløse Plukk http://josefsen.org/blog/2011/01/06/oppsummering-av-2010-pa-tankel%c3%b8se-plukk/#comment-708 Oppsummering av 2011 på Tankeløse Plukk « Tankeløse Plukk Wed, 11 Jan 2012 21:24:33 +0000 http://josefsen.org/?p=1805#comment-708 [...] av 2011 på Tankeløse Plukk By Morten Josefsen, on January 11th, 2012 # Tradisjonen tro ser vi litt tilbake på året som gikk her på bloggen, nå som vi er i januar. For de som synes [...] [...] av 2011 på Tankeløse Plukk By Morten Josefsen, on January 11th, 2012 # Tradisjonen tro ser vi litt tilbake på året som gikk her på bloggen, nå som vi er i januar. For de som synes [...]

]]> Comment on Passiv forvaltning av Oljefondet by Oljefondet i 2010 « Tankeløse Plukk http://josefsen.org/blog/2009/10/15/passiv-forvaltning-av-oljefondet/#comment-707 Oljefondet i 2010 « Tankeløse Plukk Wed, 11 Jan 2012 20:12:09 +0000 http://josefsen.org/?p=645#comment-707 [...] det tror jeg også gjelder for Oljefondet. Noe jeg utdypet i oktober samme år i forbindelse med en høringsuttalelse. Da påpekte jeg viktigheten av å tenke på insentivene til de interne og eksterne forvalterne i [...] [...] det tror jeg også gjelder for Oljefondet. Noe jeg utdypet i oktober samme år i forbindelse med en høringsuttalelse. Da påpekte jeg viktigheten av å tenke på insentivene til de interne og eksterne forvalterne i [...]

]]> Comment on Kø, kollektivtrafikk, veiutbygging og rushtidsavgift by Bruce Mackay http://josefsen.org/blog/2011/10/19/ko-kollektivtrafikk-veiutbygging-og-rushtidsavgift/#comment-706 Bruce Mackay Fri, 04 Nov 2011 19:34:00 +0000 http://josefsen.org/?p=2651#comment-706 hi I just came over to twitter your site to 350 followers not sure if they can read it but it may help seo. Bruce mackay or mack45 from blogglue hi I just came over to twitter your site to 350 followers not sure if they can read it but it may help seo. Bruce mackay or mack45 from blogglue

]]> Comment on Boligmarkedet og bobler by Anonymous http://josefsen.org/blog/2011/07/05/boligmarkedet-og-bobler/#comment-705 Anonymous Sun, 30 Oct 2011 12:47:00 +0000 http://josefsen.org/?p=2378#comment-705 I dag har vi tidens største boligboble noensinne i vår region. Hva er en boligboble? Definisjon av finansielle bobler er handel av objekter i stort volum til priser med signifikant avvik fra fundamentale verdier. I praksis omtales bobler som situasjoner der markedspriser på et eller flere objekter er betydelig overpriset i forhold til deres fundamentale eller virkelig verdi. Bobler oppstår når priser stiger kontinuerlig fordi investorer tror at de kan ta ut gevinst ved videresalg på grunn av fortsatt vekst i prisnivå. Bobler kan i prinsippet forekomme på alle omsettelige produkter der det er mulig å spekulere i fremtidig prisretning og i gevinst. Forfatter Professor Dr. Ola Grytten ,publisert 5/2009 Media og megler gir signaler til spekulantene om gevinst ved videre salg. .Hva bør gjøres ? Hva bør gjøres ? For å finne fram til fundamentale eller tekniske markedsverdier må vi skille verdier for bolig og tomt . Hva er en teknisk markedsverdi ? Med teknisk markedsverdi beregner vi nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser. Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm) teknisk markedsverdi ? Med teknisk markedsverdi beregner vi nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser. Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm) nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser. Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm) Eksempelet viser en variabel mulighet for verdistigning eller fall av verdien for tomten. Boligen har beregnet en teknisk levetid på 60 år og dermed fallende verdier (kapitalnedskrivning). Fallende verdier kan forbedres og oppgraderes ved utbedring eller utskiftning av deler. Eksempelet viser en variabel mulighet for verdistigning eller fall av verdien for tomten. Boligen har beregnet en teknisk levetid på 60 år og dermed fallende verdier (kapitalnedskrivning). Fallende verdier kan forbedres og oppgraderes ved utbedring eller utskiftning av deler. Hvordan priser man i dag brukte eiendommer ? I Rogaland vil meglerforetak ikke ha verditakster med fremstilling av reale verdier. I et auksjonsprinsipp bruker man «utropspriser» som megler og bank/ finans finner i et program som heter eiendomsverdi.no til å orientere seg . «utropspriser» som megler og bank/ finans finner i et program som heter eiendomsverdi.no til å orientere seg . Eiendomsverdi.no tar ikke hensyn til tomtestørrelse, elde og feil/ mangler i sine beregninger. Man bruker primærareal som dimensjonerende faktor for valg av markedspris. Statistisk sentralbyrå og finn.no står for basistall i kvadratmeterpris i boligens vurdering. Boligkvadratmeterpris er salgssummen fra eiendommen inklusive tomt delt med primærareal (tidligere boareal) Ved gjensalg av samme eiendom blir ved samlignbart salg av ca 50 eiendommer verdisetting med boligkvadratmeterpris av ønsket objekt multiplisert. Man må være klar over at en bolig består av klart definert bruksareal i hht NS 3940. Primærareal(boligareal) er definerbart og foranderlig og ikke lovfestet. Til eksempel en bolig med 100m2 bruksareal har 50 m2 primærareal som danner 50m2 primærareal grunnlag for prising av hele eiendommen inklusive tomt, men boligen er 100m2 bruksareal stort. Dette viser usikkerheten i disse «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region. Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi». tar ikke hensyn til tomtestørrelse, elde og feil/ mangler i sine beregninger. Man bruker primærareal som dimensjonerende faktor for valg av markedspris. Statistisk sentralbyrå og finn.no står for basistall i kvadratmeterpris i boligens vurdering. Boligkvadratmeterpris er salgssummen fra eiendommen inklusive tomt delt med primærareal (tidligere boareal) Ved gjensalg av samme eiendom blir ved samlignbart salg av ca 50 eiendommer verdisetting med boligkvadratmeterpris av ønsket objekt multiplisert. Man må være klar over at en bolig består av klart definert bruksareal i hht NS 3940. Primærareal(boligareal) er definerbart og foranderlig og ikke lovfestet. Til eksempel en bolig med 100m2 bruksareal har 50 m2 primærareal som danner 50m2 primærareal grunnlag for prising av hele eiendommen inklusive tomt, men boligen er 100m2 bruksareal stort. Dette viser usikkerheten i disse «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region. Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi». «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region. Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi». «markedsverdi». Dagens verdisetting har nesten den samme effekten som rentesrente beregninger og fører til en ekstrem spiraleffekt av «markedsprisen». «markedsprisen». Bankene er interessert i å selge mest mulig lån som er deres hovedprodukt. For å komme nærmere marked, har de fleste bankene etablert egne meglerforetak til å sikre seg kunder for finansering og låneopptak. I dag er man ikke interessert i den reelle markedsverdien som belåningsgrunnlag men i betalingsevne fra låntaker. Låntaker er ansvarlig for lån han tar opp i banken og forplikter seg . Hadde man ordninger som i USA ville kanskje lånegrunnlag vært annerledes og prisstigningen som vi opplever i dag ikke forekomme. Realverdien skulle være belåningssikkerhet for banken av eiendommen og sikring av bankens egenkapital mot utlån. Dagens realverdi representerer dagens verdigrunnlag med dokumenterte verdier for bolig og tomt. I dag selger megler som «fagfolk» meglertakst. Hva dette nå måtte betyr . Skrevet på en halv A4 side uten å forklare hvordan man kommer frem til sin «markedspris» Vanlige folk har tiltro til representanten som opptrer i bankens navn. Press på boligmarkedet er ikke bare på grunn av manglende tilgjengelige boligenheter men også på grunn av spekulasjon . «fagfolk» meglertakst. Hva dette nå måtte betyr . Skrevet på en halv A4 side uten å forklare hvordan man kommer frem til sin «markedspris» Vanlige folk har tiltro til representanten som opptrer i bankens navn. Press på boligmarkedet er ikke bare på grunn av manglende tilgjengelige boligenheter men også på grunn av spekulasjon . spekulasjon . Ved flere eksempler har man funnet frem at eiendommer er solgt til overpris i forhold til realverdien. Spesielt i forbindelse med skilsmissesaker bruker advokater for oppgjør «meglertakst» Sist jeg hadde en sak vurderte megler eiendommen til kr 6.500.000.- på et A4 ark. Etter mine beregninger på 20 sider og dokumentasjon i forbindelse med samlignbart salg i nærmeste område viser det seg at eiendommen har en teknisk markedsverdi på kr 3.700.000.- «meglertakst» Sist jeg hadde en sak vurderte megler eiendommen til kr 6.500.000.- på et A4 ark. Etter mine beregninger på 20 sider og dokumentasjon i forbindelse med samlignbart salg i nærmeste område viser det seg at eiendommen har en teknisk markedsverdi på kr 3.700.000.- Hvilke konsekvenser har disse meglertakstene ?. Samtidig koster denne meglertakst kr 2.500.-. Det er vanskelig å ha en entydig oppskrift for å dempe prisveksten men dagens ordning med 15% egenkapital og forventet rentestigning setter en demper på videre utvikling. Nybygg ville også hjelpe, men man må være klar over at nybyggpriser orientere seg på bruktboligpriser. Auksjonsprinsipp i dagens form uten å selge på fastpris er den største prisdriver . Boligboblen sprekker når man ikke kan betjene lån på grunn av manglende inntektsgrunnlag (sykdom, arbeidsledighet,skildsmisse,død etc.) Finanstilsynet burde avkreve at verditakst for eiendommer skal vise dagens reale markedsverdi for belåning. Megler sin oppgave må være å omsette eiendommen med teknisk beskrivelse av tilstand og verditakst som gjenspeiler økonomisk boligens og tomtens tilstand. Prisen han ønsker å sette trenger ikke være det samme som den tekniske markedsverdi. Folk som by på en eiendom må kjenner til realverdier før de gi bud. Takstingeniør sin oppgave er å dokumentere realverdier og ikke «syns» og dette gjelder for tomt og boligen. I dag kan takstmann beregner boligen men «syns» noe om tomten . Takstmannen må få mer ansvar for sitt arbeid og ikke som det fungere i dag at reklamasjoner fanges opp av eierskifteforsikringer på grunn av reklamasjon fra kjøperen. Gjør takstmannen selvstendig og ikke knytt han opp til oppdragsgiver, som i fleste tilfeller har inngått rammeavtaler med meglerforetak ! Avkrev en detaljert rapport og betal takstmannen fra staten gjennom dokumentavgift slik at det ikke forekommer noen binding. - Dagens binding mellom megler og takstmann er gjenstand for et feilaktig bukken- og havresekken-system, som boligmarkedet taper stort på. Mange rettsaker kunne unngås. - Skal boligmarkedet oppnå gode og riktige takstprodukter, må takst bruker rekvirere takst direkte av uavhengig og nøytral takstmann, før megler og/eller mellommann kontaktes. - Myndighetene vil etter all sannsynligvis nå i høst, vedta at det skal foreligge en obligatorisk boligsalgsrapport med verditakst, i forbindelse Med omsetning av bruktbolig. Konklusjon Dagens situasjon med uro i Europa og vanskeligheter for banker å låne penger i utlandet samt forhøyelse av renter burde minne oss om at trær ikke vokser inn i himmelen. Stavanger 06.10.2011 Axel Schwerdt I dag har vi tidens største boligboble noensinne i vår region. Hva er en boligboble? Definisjon av finansielle bobler er handel av objekter i stort volum til priser med signifikant avvik fra fundamentale verdier. I praksis omtales bobler som situasjoner der markedspriser på et eller flere objekter er betydelig overpriset i forhold til deres fundamentale eller virkelig verdi. Bobler oppstår når priser stiger kontinuerlig fordi investorer tror at de kan ta ut gevinst ved videresalg på grunn av fortsatt vekst i prisnivå. Bobler kan i prinsippet forekomme på alle omsettelige produkter der det er mulig å spekulere i fremtidig prisretning og i gevinst. Forfatter Professor Dr. Ola Grytten ,publisert 5/2009 Media og megler gir signaler til spekulantene om gevinst ved videre salg. .Hva bør gjøres ? Hva bør gjøres ? For å finne fram til fundamentale eller tekniske markedsverdier må vi skille verdier for bolig og tomt . Hva er en teknisk markedsverdi ? Med teknisk markedsverdi beregner vi nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser. Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm) teknisk markedsverdi ? Med teknisk markedsverdi beregner vi nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser. Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm) nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser. Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm) Eksempelet viser en variabel mulighet for verdistigning eller fall av verdien for tomten. Boligen har beregnet en teknisk levetid på 60 år og dermed fallende verdier (kapitalnedskrivning). Fallende verdier kan forbedres og oppgraderes ved utbedring eller utskiftning av deler. Eksempelet viser en variabel mulighet for verdistigning eller fall av verdien for tomten. Boligen har beregnet en teknisk levetid på 60 år og dermed fallende verdier (kapitalnedskrivning). Fallende verdier kan forbedres og oppgraderes ved utbedring eller utskiftning av deler. Hvordan priser man i dag brukte eiendommer ? I Rogaland vil meglerforetak ikke ha verditakster med fremstilling av reale verdier. I et auksjonsprinsipp bruker man «utropspriser» som megler og bank/ finans finner i et program som heter eiendomsverdi.no til å orientere seg . «utropspriser» som megler og bank/ finans finner i et program som heter eiendomsverdi.no til å orientere seg . Eiendomsverdi.no tar ikke hensyn til tomtestørrelse, elde og feil/ mangler i sine beregninger. Man bruker primærareal som dimensjonerende faktor for valg av markedspris. Statistisk sentralbyrå og finn.no står for basistall i kvadratmeterpris i boligens vurdering. Boligkvadratmeterpris er salgssummen fra eiendommen inklusive tomt delt med primærareal (tidligere boareal) Ved gjensalg av samme eiendom blir ved samlignbart salg av ca 50 eiendommer verdisetting med boligkvadratmeterpris av ønsket objekt multiplisert. Man må være klar over at en bolig består av klart definert bruksareal i hht NS 3940. Primærareal(boligareal) er definerbart og foranderlig og ikke lovfestet. Til eksempel en bolig med 100m2 bruksareal har 50 m2 primærareal som danner 50m2 primærareal grunnlag for prising av hele eiendommen inklusive tomt, men boligen er 100m2 bruksareal stort. Dette viser usikkerheten i disse «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region. Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi». tar ikke hensyn til tomtestørrelse, elde og feil/ mangler i sine beregninger. Man bruker primærareal som dimensjonerende faktor for valg av markedspris. Statistisk sentralbyrå og finn.no står for basistall i kvadratmeterpris i boligens vurdering. Boligkvadratmeterpris er salgssummen fra eiendommen inklusive tomt delt med primærareal (tidligere boareal) Ved gjensalg av samme eiendom blir ved samlignbart salg av ca 50 eiendommer verdisetting med boligkvadratmeterpris av ønsket objekt multiplisert. Man må være klar over at en bolig består av klart definert bruksareal i hht NS 3940. Primærareal(boligareal) er definerbart og foranderlig og ikke lovfestet. Til eksempel en bolig med 100m2 bruksareal har 50 m2 primærareal som danner 50m2 primærareal grunnlag for prising av hele eiendommen inklusive tomt, men boligen er 100m2 bruksareal stort. Dette viser usikkerheten i disse «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region. Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi». «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region. Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi». «markedsverdi». Dagens verdisetting har nesten den samme effekten som rentesrente beregninger og fører til en ekstrem spiraleffekt av «markedsprisen». «markedsprisen». Bankene er interessert i å selge mest mulig lån som er deres hovedprodukt. For å komme nærmere marked, har de fleste bankene etablert egne meglerforetak til å sikre seg kunder for finansering og låneopptak. I dag er man ikke interessert i den reelle markedsverdien som belåningsgrunnlag men i betalingsevne fra låntaker. Låntaker er ansvarlig for lån han tar opp i banken og forplikter seg . Hadde man ordninger som i USA ville kanskje lånegrunnlag vært annerledes og prisstigningen som vi opplever i dag ikke forekomme. Realverdien skulle være belåningssikkerhet for banken av eiendommen og sikring av bankens egenkapital mot utlån. Dagens realverdi representerer dagens verdigrunnlag med dokumenterte verdier for bolig og tomt. I dag selger megler som «fagfolk» meglertakst. Hva dette nå måtte betyr . Skrevet på en halv A4 side uten å forklare hvordan man kommer frem til sin «markedspris» Vanlige folk har tiltro til representanten som opptrer i bankens navn. Press på boligmarkedet er ikke bare på grunn av manglende tilgjengelige boligenheter men også på grunn av spekulasjon . «fagfolk» meglertakst. Hva dette nå måtte betyr . Skrevet på en halv A4 side uten å forklare hvordan man kommer frem til sin «markedspris» Vanlige folk har tiltro til representanten som opptrer i bankens navn. Press på boligmarkedet er ikke bare på grunn av manglende tilgjengelige boligenheter men også på grunn av spekulasjon . spekulasjon . Ved flere eksempler har man funnet frem at eiendommer er solgt til overpris i forhold til realverdien. Spesielt i forbindelse med skilsmissesaker bruker advokater for oppgjør «meglertakst» Sist jeg hadde en sak vurderte megler eiendommen til kr 6.500.000.- på et A4 ark. Etter mine beregninger på 20 sider og dokumentasjon i forbindelse med samlignbart salg i nærmeste område viser det seg at eiendommen har en teknisk markedsverdi på kr 3.700.000.- «meglertakst» Sist jeg hadde en sak vurderte megler eiendommen til kr 6.500.000.- på et A4 ark. Etter mine beregninger på 20 sider og dokumentasjon i forbindelse med samlignbart salg i nærmeste område viser det seg at eiendommen har en teknisk markedsverdi på kr 3.700.000.- Hvilke konsekvenser har disse meglertakstene ?. Samtidig koster denne meglertakst kr 2.500.-. Det er vanskelig å ha en entydig oppskrift for å dempe prisveksten men dagens ordning med 15% egenkapital og forventet rentestigning setter en demper på videre utvikling. Nybygg ville også hjelpe, men man må være klar over at nybyggpriser orientere seg på bruktboligpriser. Auksjonsprinsipp i dagens form uten å selge på fastpris er den største prisdriver . Boligboblen sprekker når man ikke kan betjene lån på grunn av manglende inntektsgrunnlag (sykdom, arbeidsledighet,skildsmisse,død etc.) Finanstilsynet burde avkreve at verditakst for eiendommer skal vise dagens reale markedsverdi for belåning. Megler sin oppgave må være å omsette eiendommen med teknisk beskrivelse av tilstand og verditakst som gjenspeiler økonomisk boligens og tomtens tilstand. Prisen han ønsker å sette trenger ikke være det samme som den tekniske markedsverdi. Folk som by på en eiendom må kjenner til realverdier før de gi bud. Takstingeniør sin oppgave er å dokumentere realverdier og ikke «syns» og dette gjelder for tomt og boligen. I dag kan takstmann beregner boligen men «syns» noe om tomten . Takstmannen må få mer ansvar for sitt arbeid og ikke som det fungere i dag at reklamasjoner fanges opp av eierskifteforsikringer på grunn av reklamasjon fra kjøperen. Gjør takstmannen selvstendig og ikke knytt han opp til oppdragsgiver, som i fleste tilfeller har inngått rammeavtaler med meglerforetak ! Avkrev en detaljert rapport og betal takstmannen fra staten gjennom dokumentavgift slik at det ikke forekommer noen binding. – Dagens binding mellom megler og takstmann er gjenstand for et feilaktig bukken- og havresekken-system, som boligmarkedet taper stort på. Mange rettsaker kunne unngås. – Skal boligmarkedet oppnå gode og riktige takstprodukter, må takst bruker rekvirere takst direkte av uavhengig og nøytral takstmann, før megler og/eller mellommann kontaktes. – Myndighetene vil etter all sannsynligvis nå i høst, vedta at det skal foreligge en obligatorisk boligsalgsrapport med verditakst, i forbindelse Med omsetning av bruktbolig. Konklusjon Dagens situasjon med uro i Europa og vanskeligheter for banker å låne penger i utlandet samt forhøyelse av renter burde minne oss om at trær ikke vokser inn i himmelen. Stavanger 06.10.2011 Axel Schwerdt

]]> Comment on Kø, kollektivtrafikk, veiutbygging og rushtidsavgift by Morten Josefsen http://josefsen.org/blog/2011/10/19/ko-kollektivtrafikk-veiutbygging-og-rushtidsavgift/#comment-704 Morten Josefsen Sat, 22 Oct 2011 16:05:00 +0000 http://josefsen.org/?p=2651#comment-704 Til 2. Det er selvsagt en grense for kø her. Spesielt i norske byer som i denne sammenhengen er relativt små. Om kapasiteten bygges ut mye, vil alle som vil kunne reise i rushtiden. Men dette vil jo være fryktelig ineffektivt. Dyr infrastruktur som bare brukes en time per døgn. Til 2. Det er selvsagt en grense for kø her. Spesielt i norske byer som i denne sammenhengen er relativt små. Om kapasiteten bygges ut mye, vil alle som vil kunne reise i rushtiden. Men dette vil jo være fryktelig ineffektivt. Dyr infrastruktur som bare brukes en time per døgn.

]]>