Neppe boligboble

Vår kronikk i Aftenposten om den norske boligboblen møtte endel motbør. Sterkest var kanskje kritikken fra Kjell Senneset. Her er hva han hadde å si. En forkortet utgave var på trykk i Aftenposten.

Boligboble? Neppe.

Av Kjell Senneset, sjeføkonom i Prognosesenteret AS

Kjell Senneset

På kronikkplass i Aftenposten den 9. mai kommer forsker Ole Røgeberg og doktorgradsstipendiat Morten Josefsen med noen lite treffende betraktninger om det norske boligmarkedet. Innlegget bærer preg av feilaktig bruk av statistikk og at de ikke har satt seg inn i hvordan tilbudssiden i boligmarkedet fungerer. Dette siste demonstreres ved at de åpenbart mener at boligprodusentene knapt støter på flaskehalser når de skal ut å bygge boliger. Dermed kan de også avvise at veksten i boligprisene de siste årene skyldes lav boligbygging pga. slike flaskehalser. Veksten skyldes isteden det som i følge overskriften på innlegget deres er Den store boligboblen.

For å ta den viktigste statistikkblunderen med en gang: Røgeberg og Josefsen skriver at byggekostnadene har økt 20 % mer enn inflasjonen siden 2000. Dette er feil. Det er byggekostnadsindeksen til SSB som har økt 20 % mer enn inflasjonen, men denne indeksen tar bare hensyn til en del av kostnadsbildet. Bl.a. er produktivitetsutviklingen ikke med, og den har falt siden 2000. Dette øker byggekostnadene. Boligprisindeksen i nasjonalregnskapet, som tar hensyn til dette, har f.eks. økt nesten 35 % mer enn inflasjonen. På toppen av det hele kommer konsekvensen av en rekke fordyrende offentlige krav som er blitt innført etter 2000. Disse øker kvaliteten på de nye boligene, og er derfor ikke med i prisindekser som skal måle utviklingen i sammenliknbare boliger. De nye kravene er like fullt med på å øke de faktiske byggekostnadene. Røgeberg og Josefsen tar altså feil når de hevder at utviklingen i byggekostnadene ikke har bidratt nevneverdig til å øke boligprisene.

Videre peker de på at tomtemangelen neppe er særlig prekær når boliger under arbeid øker fra 15.000 i 1993 til 40.000 15 år senere. De burde heller sett på igangsettingen av boliger i det første året med noenlunde normale tilstander i norsk økonomi etter nedturen rundt 1990, nemlig 1994. I 1994 ble det satt i gang 21.000 boliger, 15 år senere bare 11.000 mer, til tross for at befolkningsveksten ble tredoblet i samme periode. I årene etter 1994 sank for øvrig boligbyggingen, til tross for at nesten alle piler i boligmarkedet pekte oppover. Det var bl.a. sterk nedgang i arbeidsledigheten, sterk vekst i husholdningenes inntekter og lave renter. Bare en pil pekte nedover, og det var tilgangen på byggeklare tomter. Den lave boligbyggingen slo umiddelbart ut i sterk prisvekst i boligmarkedet, og det helt uten hjelp av noen boligboble.

Siden da har tomtesituasjonen vært en flaskehals, til tross for stadig sterkere kommunalpolitisk fokus på dette problemet. Men da noen av de større storbykommunene endelig var i ferd med å komme ovenpå, i 2003-2004, satte befolkningsveksten i gang for alvor, og så var det tilbake til start.

Andre flaskehalser, til dels like alvorlige, har også preget boligtilbudet siden begynnelsen av 1990-tallet. Det gjelder for eksempel mange kommuners lite imponerende evne til å behandle byggesaker raskt og effektivt, den like sørgelige mangel på ferdige arealplaner samt en økende strøm av innsigelser og protester fra etablerte beboere i utbyggingsområder (fint med flere boliger, men ikke i vårt nabolag).

Alt dette har bidratt til at boligbyggingen har vært for lav til å holde prisveksten i boligmarkedet i sjakk. Etterspørselen etter boliger har økt sterkt, boligmassen har økt svakt. Økningen i boligetterspørselen skyldes ikke, som forskerne hevder, at troen på sterk prisvekst i boligmarkedet utløste en spekulativ kjøpebølge blant husholdningene. Økningen skyldes at stadig flere nye husholdninger trengte et sted å bo, og at de hadde råd til å kjøpe!

Sterk befolkningsvekst, høy inntektsvekst, et godt arbeidsmarked og stort sett lave renter kombinert med lav boligbygging, har sørget for prisveksten i boligmarkedet. Vanskeligere er det ikke – stort sett. I 2006 og 2007 så også vi i Prognosesenteret tegn til en boligprisboble, men den ble effektivt punktert av finanskrisen. Nå er prisene omtrent der de bør være tatt i betraktning tilbuds- og etterspørselsforhold. Det er bare en total kollaps i norsk økonomi som vil bringe boligprisene ned de 50 prosentene som Røgeberg og Josefsen snakker om.

Senneset og Røgeberg braket forøvrig sammen på Dagsnytt atten torsdag 12. mai. Oppgjøret kan du se hos NRK.

7 Comments
  1. Hei igjen

    Jeg er ganske sikker på at vi er enige om en ting; boligprisene i Norge er ugunstig høye. Sagt på en annen måte, om vi kunne velge mellom ei boligboble hvor boligprisene litt frem i tid ville falle med 20-30% eller at dette prisfallet aldri vil komme, så er boligboblen å foretrekke.

    Som jeg ser det så deler de som har litt insikt i utviklingen i boligprisene seg inn i to grupper:

    Optimistene som tror at vi har en boligboble og at markedet dermed kommer til å rydde opp slik at vi i fremtiden får en gunstigere lavere boligpris.

    Pesimistene, som tror at vi har grunnleggende problemer i boligmarkedet, slik at vi er nøtt til å handle. Endre regler eller praksis for at boligprisene skal komme ned.

    Jeg tilhører pesimistene, men håper selvfølgelig at dere har rett da jeg stoler mer på tyngdekraften i markede enn på at politikerne handler. Et hovedpoeng er likevel at kostnadene samfunnsøkonomisk, ved å ta feil i forhold til at vi har en boligboble er forholdsmessig små i forhold til den samfunnsøkonomiske kostnaden ved å tro at vi har en boble og dermed at vi ikke tar noen grep for å få ned boligprisene.

  2. Det kan vel gå an være i begge leire her. Å mene det må gjøres grep (rydde opp i alle disse flaskehalsene både vi og andre snakker om), og at det er en boligeufori som har gitt oss en boble på toppen.

    Jeg kom borti denne artikkelen om Erna Solberg som vil gjøre noe med saken:

    “Høyre-leder Erna Solberg varsler blant annet forenkling av
    planprosesser, fjerning av innsigelsesinstansene og tilbakevending til
    funksjonskrav”

    http://www.bygg.no/mobile/2011/05/ernas-boligpolitikk

    Så det virker som politikerne begynner å få opp øynene.

  3. Som akademikkere så kan vi det, vi må det, vi har så dårlige tall at det er umulig å avfeie det ene eller det andre. Men i kommunikasjon med media så er det vanskeligere. Jeg hørte at dere sa at en må fjerne flaskehalser, men i det store og hele så hørte folk at dere snakket om boligboble. Jeg har allerede vært i møte med politikkere som har benyttet deres artikkel som et motargument mot å legge ut flere tomter.

    Yield kurven for Oslo http://oekonomi.no/bolig/2010/03/01/yield-kurve-boliger-i-oslo/ , forteller oss at det er meget stor sansynlighet for at vi er på en realpristopp. Når renten går opp så må vi vente at yield kurven skal normalisere seg. Da må en også tro at realboligprisene skal ned. Da får vi også vite hva som er rett og feil ved å se på byggetallene.

    Det finnes forøvrig en slags mellomløsning her også, som går ut på at norsk byggenæring har blitt så inneffektiv at den blir utkonkurrert av modul bygg fra Polen. Omsetningen av slike bygg ser i alle fall ut til å stige voldsomt, men det er noe usikkert enda hvor billige de faktisk klarer å bli. Men om dette får ned kostnadene med 10-20% så vil det etterhvert få stor betydning for boligprisene. Men vi får krysse fingrene å håpe at det ordner seg med at boligprisene går ned på den ene eller andre måten.

  4. Gammel sak, men jeg har sett en del på tallene til upartiske aktører som Prognosesenteret og Boligbyggerne:

    I Oslo hevder de at det er behov for opp mot 7000 nye boliger per år.

    Jeg mener at de gjør følgende kardinalfeil:

    De regner med at de som flytter inn i byen har samme boligetterspørsel som “Ola Nordmann”.

    Vi vet jo at en stor del av befolkningsveksten i Oslo består av flyktninger, folk som kommer på familiegjenforening og arbeidsinnvandrere.

    De to første gruppene bor i gjennomsnitt i mye større husholdninger enn “Ola Nordmann”. Statistikk fra SSB fra tilbake til 2001 viser definitivt at dette gjelder brorparten av disse gruppene som kommer fra Afrika og Vest Asia.

    Blandt arbeidsinnvanderer ser vi en forholdsvis stor utskifting. Mange kommer og mange flytter. Det blir vel splitter pine galt å anta at noen som bor i Norge i noen få år for å jobbe og tjene penger har en veldig stor etterspørsel etter bolig slik som “Ola N” har?

    I snitt er vel en husholdning i Oslo på ca. 1,94 personer (opp fra 1,88 på ca. 5 år!).

    La oss anta at de “skrapes” 500 boliger i Oslo per år (jeg tror det er et alt for høyt tall).

    La oss videre anta at “nye” husholdninger i Oslo er på 2,5 personer.

    For at boligetterspørselen skal bli på 7000 nye boliger per år vil da befolkningen måtte stige med nesten 19.000 i året!

    Dit er det jo en økning på nesten 100% i forhold til tallene for befolkningsvekst i 2012…

  5. Hei Morten!

    Hva tenker du om tallene NEF nå presenterer for februar??

    Jeg synes de slipper for billig unna, når de stadig endrer måten de beregner prisutvikling på.

    Hvorfor er det ingen som poengterer disse metode-endringene som de stadig bruker, for å gjøre det umulig å sammenligne historisk utvikling for menigmann?

    Hvorfor utarbeider ikke SSB en mer statistisk standardisert utvikling i boligpriser?

    Hilsen Øystein

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *