Boligmarkedets logikk og bobledannelser

Av Ole Røgeberg og Morten Josefsen

Her er litt mer utdyping av vår boligboblekronikk etter sjeføkonom Kjell Sennesets innsigelser som anklaget oss for blant annet “mangelfull innsikt” i tilbudssiden og “feilaktig bruk av statistikk.” Vi håper noe av uenigheten kan oppklares ved å utdype tre sentrale mekanismer i boligmarkedet. En forkortet utgave er på trykk i dagens Aftenposten.

House in a bubble

Cartoon by Nicholson from “The Australian” newspaper: www.nicholsoncartoons.com.au

1. Flaskehalser som forsinker boligbygging gir ikke permanent høyere boligprisnivå.
Sennesets hovedinnvending er at vi “åpenbart mener at boligprodusentene knapt støter på flaskehalser” og at vi dermed kan “avvise at veksten i boligprisene de siste årene skyldes lav boligbygging på grunn av slike flaskehalser.” Tvert i mot: Vi har alltid ment at flaskehalsene er sentrale. På grunn av dem bestemmes nemlig boligprisene av etterspørselen på kort sikt og tilbudet på lang sikt.
På kort sikt bestemmer etterspørselssiden fordi folk byr over hverandre om en gitt boligmasse. På lang sikt bestemmer tilbudssiden, fordi boligbyggingen vil ligge høyt så lenge boligprisene forblir over byggekost og verdien av alternative tomteanvendelser. Flaskehalser er viktige nettopp fordi de skiller kort fra lang sikt, og de tar mange former: Det tar tid å skaffe flere tomter og arkitekter, flisleggere, gravemaskiner og investorer. I mellomtiden øker prisen. Dess flere forsinkelser og flaskehalser, dess mer rekker prisene å stige, og dess høyere er risikoen for at troen på videre prisoppgang skal feste seg. Når folk tror at boligprisvekst er “naturlig” og vedvarende, kan høyt opplånte boliger etterhvert bli sett på som trygge investeringer.
Flaskehalsene tilsier også at dyrere bygningskrav og økte byggekostnader først og fremst vil påvirke de langsiktige boligprisene (hvor langt ned vi kommer på sikt), og i mindre grad de kortsiktige (som er bestemt av etterspørselssiden og den gitte boligmassen). Dette taler således imot Sennesets påstand om at utviklingen i byggekostnadene har “bidratt nevneverdig til å øke boligprisene.”

2. Vokser byggesektoren er det et tegn på at boligprisene er høyere enn nybyggekostnadene.
Senneset er enig i at byggsektoren har økt og bygger stadig mer, men uten å se implikasjonene av det. Han fokuserer på at den fremdeles ikke var stor nok relativt til etterspørselsveksten da finanskrisen inntraff, mens vi også vil fremheve følgende:
Aktivitetsøkningen er et tydelig tegn på at boligprisene er over de langsiktige kostnadene og har vært det lenge. Dette styrker vår tro på at boligprisene vil dras ned av nybygg på sikt.
Økningen viser også at tilbudssiden som en helhet er i stand til å skaffe mer av alt – inkludert tomter – men at det tar tid å vokse. I perioden 1992 til 2007 (finanskrisen) økte antallet boliger under arbeid med mellom fire og fem prosent i året i snitt, som gir oss et røft estimat på oppnåelig vekstrate for sektoren som helhet.

3. En “prisboble” dreier seg om selvforsterkende prisoppgang, ikke sårbar privatøkonomi.
Senneset hevder at økningen i boligetterspørselen “skyldes at stadig flere nye husholdninger trengte et sted å bo, og at de hadde råd til å kjøpe!”, samt at “bare en totalkollaps i norsk økonomi (…) vil bringe boligprisene ned de 50 prosentene som Røgeberg og Josefsen snakker om.” Dette er en overforenkling.

Ta motivasjonen for boligkjøp først: De siste tjue årene har du tjent mer penger på boligprisvekst dess mer gjeld du har tatt opp og dess større, mer sentral og dyr bolig du har kjøpt. Å tro at dette ikke påvirker folks perspektiv i det hele tatt virker for enkelt, selv om man selvsagt kan diskutere hvor mye etterspørselen er blitt blåst opp av slik prisvekstoptimisme. I dag bytter folk bolig dobbelt så ofte som før, og tar opp stadig mer gjeld i forhold til inntekt. Avisforsidene er fyllt av stoff om boligkjøp, billige lån og prisgevinst, og seks av ti nordmenn tror prisene skal videre oppover. Høyt boligkonsum ses på som fornuftig sparing. Samtidig vet vi at økt gjeld inn i et boligmarked med (på kort sikt) gitt boligmasse vil slå ut i økt boligpris. Når da brutto husholdningsgjeld (justert for inflasjon) har tredoblet seg virker det pussig å kategorisk avfeie dette aspektet slik Senneset synes å gjøre.

Det samme gjelder hvordan en prisnedgang kan skje: Senneset skriver at “boligbyggingen har vært for lav til å holde prisveksten” i sjakk, men da burde han også se at boligbyggingen kan bli stor nok på sikt til å dra prisene ned igjen. Ekstra-etterspørsel som skyldtes prisvekstoptimisme fordamper da raskt, noe som kan skape raskere prisfall. Er vi uheldige snur boligprisene først når byggesektoren har bygget for mye i forhold til den “reelle” etterspørselen som da blir igjen. Dette kan gjøre at prisnedgangen blir større enn den hadde trengt, og at bygg- og anleggsektoren får magre år.
I tillegg er det andre risikomomenter: Så lenge prisveksten vedvarer tjener du mer dess høyere gjeld du tar opp i boligmarkedet. På sikt kan både kjøpere og banker bli overmodige av prisoptimismen, med høy gjeld og sårbar privatøkonomi som resultat. Enkelte – deriblant Dine Penger-redaktør Tom Staavi – har vært bekymret for at dette allerede har skjedd. I så fall kan renteøkning eller makro-sjokk føre til en bølge av privatøkonomiske problemer. Selv har vi ikke sett på dette spørsmålet, da man fint kan ha en boble (priser drevet opp av troen på at prisene skal opp) selv om folk er i stand til å betjene lånene sine. Boblen er allikevel ødeleggende: Mange har trodd at de høye boligprisene var solide og ville vedvare eller vokse, og mange har av den grunn spart, tatt gjeld og satset på ekstra dyr bolig i tro på dette er klokt. Dersom vi har rett vil mange oppleve at drømmen om stigende formue smuldrer opp, og at boligprisene faller til under boliggjelden. Dette er en tragedie selv for de som fortsatt vil være i stand til å betjene lånene sine.

3 Comments

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *