Flaskehalser i boligbyggingen

Kjell Senneset mener vi undervurderer hvordan kostnadsvekst og flaskehalser i boligbyggingen påvirker boligprisene. Han sier dette i en epost han har latt meg publisere.

En første kommentar fra min side til det nye innlegget deres er at dere fortsatt undervurderer flaskehalsene i boligbyggingen, selv om dere som dere sier på ingen måte ser bort fra dem. Hvor effektive flaskehalsene var på f.eks. 90-tallet kan belyses ved at det som den gang het Norges byggforskningsinstitutt i sin tid regnet ut at det burde vært bygget 30.000 boliger pr år på 90-tallet for å holde veksten i boligprisene på konsumprisindeksnivå. Det ble bare bygget rundt 20.000, og etter 1994 var takten ikke en gang økende. Rundt år 2000 økte nybyggingstakten til 23-25.000, men det skyldtes den daværende regjerings satsing på omsorgsboliger, som kommunene vær så god hadde å skaffe tomter til. I praksis var det først i 2004 at det ble fart i boligbyggingen til alminnelige husholdninger. Da hadde etter hvert tomtemangelen blitt et politisk problem i mange større byer. Tomteproblemene var for øvrig langt mindre når det gjaldt næringsbygg, for da kunne man bygge i høyden. Igangsettingen av næringsbygg samt økt renoverings- og vedlikeholdsaktivitet sørget for at produksjonen i byggenæringen likevel økte kraftig helt fram mot finanskrisa, selv om boligbyggingen var lav i mesteparten av tida. Så folk og maskiner var ikke det store problemer i boligbygginga, det var det flaskehalsene på tilbudssida som var.

Har vi en boligboble?

Jeg mener fortsatt at det ikke er riktig at boligprisene lenge har ligget over de langsiktige kostnadene. Sjekk for eksempel utviklingen i kvadratmeterprisindeksene på nye flerbolighus som SSB laget i perioden 2000 til 2007. De måtte gi opp i 2008 pga. få observasjoner. Men okke som, fra 2000 til 2007 steg prisene på nye flerbolighus med 82 %, mens kvm prisene på brukte blokkleiligheter steg med omtrent det samme, 85 %. Og prisveksten på nye boliger førte ikke til at profitten til boligbyggerne føk i været, det var det kostnadene som gjorde. Siden SSBs indeks måler prisene på like boliger, får de ikke med kvalitetsøkninger som også gjør nye boliger dyrere, og dermed har nye blokkboliger trolig steget MER i pris enn brukte. Målt i kr/kvm har nyboligprisene hele tida ligget godt over bruktboligprisene. Går vi enda lengre tilbake, til pristoppen i 1987-88, kostet det den gangen 10-12.000 kr/kvm for en flunkende ny bolig i Oslo, altså rundt ¼ av dagens pris, og med lavere standard enn dagens boliger. Bruktboligprisene har steget mindre, de var rundt 30 % av dagens nivå. Ergo, jeg kan ikke skjønne annet enn at byggekostnadene har vært med på å drive opp boligprisene, hvordan man enn snur og vender på det.

Og tilbudssiden skal vokse veldig mye før den tar igjen etterspørselen, for ikke å snakke om for å gå forbi den. Med dagens befolkningsvekst må boligmassen vokse med mist 30.000 boliger i året bare for å ta av for den befolkingsrelaterte delen av etterspørselen. På toppen kommer etterspørsel generert av gode tider. Siden det forsvinner kanskje 10.000 boliger i året, mest ved fraflytting, må det trolig bygges over 40.000 nye boliger pr. år, enten fra scratch eller ved omgjøring av eldre næringsbygg. Vi er foreløpig ikke i nærheten.

Det dere skriver om prisvekst og lønnsomhet ved å ha gjeld er det greit nok, og i orginalmanuset til innlegget mitt i Aftenposten nevnte jeg også at de var antydninger til prisbobler i 2006 og 2007. Men dette var en av de tingene jeg måtte ta ut i innlegget som ble trykt i Aftenposten. Det er selvsagt klart at boligbobler har forekommet i mange land og også i Norge opp gjennom historien, men vi klarer bare ikke å finne noen slik boble denne gang når vi regner på det. Bortsett fra evt. i 2006 og 2007 mener vi at all prisvekst kan forklares uten å måtte ty til prisbobler eller andre ikke målbare faktorer. Har vi regnet feil? Vel, vi er ikke så arrogante at vi ser bort fra den muligheten! Men da må noen vise oss det.

Vi er i alle fall helt enige om at det påligger politikerne et stort ansvar for å legge til rette for mer boligbygging der folk helst vil bo. Og for folk som bor i populære strøk å godta at også flere har lyst å bo der.

(Bilde av Martin Börjesson med CC-by-nc-lisens)

One Comment
  1. Prognosesenteret glemmer å ta i betraktning de to hovedfaktorene til enhver boligprisboble, jfr. George Soros:

    1. Billig kreditt
    2. Psykologi

    Det vil alltid kunne trekkes frem at “det bygges for lite”, “landmassen er begrenset” etc. Men faktum er at mesteparten av befolkningsøkningen kommer som et resultat av arbeidsinnvandring. Dvs. den dagen de ikke har jobb her lenger så vil mange av dem flytte ut av landet. Dette er altså selvforsterkende i begge retninger.

    Av etniske nordmenn med god økonomi er det omtrent 0 % befolkningsøkning, og det har blitt bygget mer enn nok til denne delen av befolkningen.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *