Befolkningsøkning og boligpriser

Flyttestrømmer i Norge

En av forklaringene som ofte blir dratt frem for å forklare boligprisene er vekst i etterspørselen som følge av befolkningsvekst. Om dette var en viktig forklaring burde områder med sterk befolkningsvekst utvise klart sterkere vekst i boligpriser enn områder med lav befolkningsvekst.

Det fikk meg til å tenke på to steder jeg kjenner godt, Oslo og Nord-Norge. I 1985 hadde de, i følge SSB, henholdsvis 447351 og 467358 innbyggere. Omlag like mange altså. Utviklingen de siste 26 årene har dog vært veldig forskjellig. Mens Oslo har vokst kraftig til 599230 innbyggere i 2011, har befolkningen i Nord-Norge stått stille og er nå på 468251. Om vi ser bort fra Tromsø, har befolkningen i resten av Nord-Norge sunket fra 419605 til 400012. Grunnen kan vi kanskje få et hint om i denne figuren fra SSB.

Om befolkningsvekst hadde mye å si for boligprisutviklingen, burde vi kunne se at boligprisene i Oslo øker mer, mye mer, enn boligprisene i Nord-Norge.

Dette er hva tallene fra Norges Eiendomsmeglerforbund viser (tallene går tilbake til 1985 – jeg har justert for inflasjon).

Det er vanskelig å finne den ekstra prisstigningen som følge av befolkningsvekst i disse tallene.

Man har også argumentert med at det mangler tomter i Oslo, og at markagrensa hindrer nybygg. Jeg kan forsikre alle om at i Nord-Norge er det plass til mer enn en halv million innbyggere. Så man skal argumentere godt om man skal få meg til å tro at mangel på plass forklarer prisveksten i nord.

5 Comments
  1. hei morten! har sett på denne sammenligningen selv et par ganger, og mener den er veldig forklarende for nettopp dette argumentet om at det er bolig mangel, tomte mangel etc. Hvis man ser på det i to tids epoker steg prisene i Oslo en del mer enn Nordnorge fra bunnen i 1993 til 2000. Hvis du så rebaserer prisene fra år 2000, har boliger in nordnorge steget mer enn i Oslo from til 2011!!

    Basert på dette er det vel muligens tre hoved faktorer som kan forklare pris stigningen siste 10-20 år (over inflasjonen);

    1. Økt tilgang på kreditt via fallende renter siste 10-20 år.
     
    2. En uvanlig sterk økning i disponibel inntekt som følge av høy lønns vekst og lav inflasjon. Vi har solgt varer dyrere til utlandet, og importert billigere.

    3. Psykologiske faktorer som tro om at prisene alltid går opp

    Historien viser at ingen eiendels klasser stiger uavbrutt. Og det er ingen eiendels klasser som har høy avkasting og lav risiko. Noe tilsynelatende mange mener kjøp eiendom i Norge er.

    Jeg tror ikke de to øverste faktorene vil være like støttende for prisene fremover. Rente nivået kan ikke fally mye  fra dagens lave nivåer. Samtidig tror jeg ikke vi vil oppleve den samme veksten i disponibel inntekt de neste 10 årene som vi har gjort de siste 10 årene. Norges oljeproduksjonen er fallende, og de høye olje prisene vil på et tidspunkt kunne føre til fremvekst av alternativer og etterspørsels destruksjon og lavere priser. Dette vil føre til at vi må delvis justere det høye kostnadsnivået i forhold til utlandet. I tillegg har vi hatt høy innvandring som følge av disse gode vilkårene. Når da “sentimentet” på et eller annet tidspunkt snur er det nok mange som kommer til å angre på at de lånte 5 ganger inntekten med minimalt i ek for å “komme seg inn på boligmarkedet”.

    Vi sitter i prinsippet på en bolig boble og en lønnsboble, og en evt nedjustering av befolkningsveksten.

    Anonym

  2. Stemmer dette? Sist jeg besøkte Bodø fikk jeg vite at det er en av byene i Norge som øker sitt folketall raskest med dertil press på boligmarkedet.

  3. Tja, jeg må stole på tallene fra SSB og NEF. Det er lenker i saken, så du kan sjekke selv. Om jeg har gjort feil er det fint om noen sier fra.

    Når det er sagt, er det riktig at at Bodø og Alta opplever befolkningsvekst. Det gjør Tromsø også, men tallene fra NEF er Nord-Norge unntatt Tromsø, så akkurat det skulle ikke ha noe å si her. 

    Det kan selvsagt være slik at det er Bodø og Alta som driver veksten, selv om bare en liten andel av den nord-norske befolkningen bor i de to byene. Men jeg tviler på at det kan forklare veldig mye av veksten. Om noen har tall på dette, si gjerne fra.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *