Bobleprofeten flyr igjen

I alle fall midlertidig. Vår gjesteblogger Ole Røgeberg ble lokket av NRK til å mene noe om boligprisene igjen. Og denne gangen i en slags debatt med DNBs Kjersti Haugland.

Bubbles
Foto av @Doug88888 med CC-at-nc-sa-lisens

Røgebergs kommentar:

Er det virkelig gunstig å investere i dyr bolig?
Den norske boligboblen blåses opp så lenge vi tror at «alle» kan tjene på å kjøpe dyre boliger. Stopp opp og tenk deg om, skriver Ole Røgeberg, forsker ved Frischsenteret.
For rundt 20 år siden steg boligprisene i mange land mer enn noen gang. I hvert land var det eksperter og fagfolk som forsikret at alt var annerledes denne gangen, at fundamentale, bunnsolide forhold forklarte veksten. Så begynte prisene å falle i Irland, England, Danmark, Island og så videre. Andre steder fortsatte veksten – og der fortsatte også ekspertene å si at prisveksten var uproblematisk og sunn.

Sunn fornuft?
I en viss forstand er ikke boligprisene noe hokus pokus. Her og nå har vi de boligene vi har, og det tar tid å bygge flere. Prisene bestemmes derfor av hvor mye folk er villige til å betale for de boligene vi allerede sitter med. Når folk blir flere og rikere betyr det en økt etterspørsel etter boligtjenester. Folk vil ha flere kvadratmeter, flytte tidligere hjemmefra, ha bedre bostandard eller -område.

Men når «alle» ser at boligprisene har steget i lang tid og «alle» er trygge på at dette vil fortsette (se figur 4), kommer et annet element inn: Det blir fornuftig å kjøpe bolig. Å ta opp maks lån i banken og kjøpe den dyreste boligen du kan er bare sunn fornuft. «Alle» vet at boliglån lønner seg, at det er gunstig å forte seg inn i markedet, at verdistigningen gir egenkapital til dyrere bolig om noen år.

Regnestykket gjelder for alle
Regnestykket er klart: Det er ikke store boligprisveksten som skal til før rentefradrag på skatten, lav boligbeskatning og skattefri gevinst fra fremtidig salg sørger for at boligkjøp gir god avkastning. Så god at det lønner seg å ta opp det du kan i lån for å kjøpe det dyreste banken tillater.

Problemet er bare at dette regnestykket gjelder for alle, ikke bare deg. Og siden antallet boliger er gitt på kort sikt og vokser sakte, blir resultatet et «våpenkappløp» der alle løper til banken og låner det de kan for å overby andre som ikke fikk låne like mye. Gjeldsveksten tar av. Husholdningsgjelden er rundt tredoblet siden tidlig på 1990-tallet, selv korrigert for prisstigning, og boligprisene vokser til himmels på en voksende bunke gjeldsbrev. «Ser du», jubler alle, «det er gunstig å investere i bolig. Nå mer enn noen gang». Men dette er feil.

På lang sikt
Selvsagt er det gunstig å investere i boliger så lenge realprisene vokser, forutsatt at du kommer deg ut av markedet før prisene går ned. Men lånene vi tar opp, har løpetid på over 20 år, og en del satser på avdragsfrie lån eller rammelån i håp om at boligprisveksten skal ta seg av nedbetalingen. Ser man på investeringen som en langsiktig investering, er man nødt til å tenke over hva som bestemmer boligprisene på lang sikt. Boligmengden er det den er på kort sikt, men på lang sikt bygger vi mer.

Boligbyggingen øker så lenge boligprisene er høyere enn kostnaden av tomt og bygging. Og dette er tilfelle: Byggebransjen har stadig flere ansatte, flere faglærte, flere utenlandske firma, og mange flere byggeprosjekter til enhver tid. Dette er sikre tegn på at boligprisene er høyere enn kostnadene på nye. Veksten vil fortsette til prisene faller, eller til vi stanger i en knapphetsfaktor som gjør byggekostnadene permanent høyere.

Uten høyhus
Dette vil neppe skje med arbeidskraft, byggematerialer og maskineri. Her kan vi utdanne, utvinne og produsere oss ut av flaskehalser. Eneste muligheten er tomt – og plass mangler vi foreløpig ikke i Norge- selv ikke om folk bare vil bo sentralt. Med overkommelig fortetning uten store høyhus, kunne selv sentrale deler av Oslo by bosatt mer enn dobbelt så mange. På lengre sikt kan infrastruktur utbedres, og med ett strekker den faktiske Oslo-byen seg godt inn over i Akershus.

Dermed «vet» vi hva som vil måtte skje på sikt: Boligprisene, justert for inflasjon, må nedover. Det vi ikke vet er når det vil skje, hva som vil utløse det og hvor raskt det vil skje. Dette avhenger også av hvor mye dyrere bolig folk har kjøpt seg fordi dette virker gunstig. En pekepinn får vi ved å sammenligne prisene på å eie og å leie. Er det bare plass, lokalisering og standard du er ute etter, kan du i prinsippet også leie. For å nyte godt av prisveksten må du eie. Tallene viser at eieprisen aldri har ligget høyere i forhold til leieprisen enn den gjør i dag. Det tyder på at prisvekst, og ikke bare boligtjenester, er et viktig motiv.

Stabile boligpriser
Men, sukker du kanskje, «alle» vet jo at det på lang sikt alltid lønner seg å eie. Men det stemmer heller ikke. Boliger selges gjerne med flere års mellomrom, og det er sjelden prisfallet drar kronebeløpet ned så mye som inflasjonen har blåst det opp. Du selger typisk for flere kroner enn du kjøpte for, men kronene er mindre verdt.

Tar man hensyn til dette er boligprisene overraskende stabile, enten man ser på Norge i et hundreårsperspektiv eller flere hundre år gamle boligstrøk i Amsterdam (figur 1 her). Det bare føles ikke sånn. I et nytt forskningsarbeid vises det at dansker vurderer den samme boliginvesteringen som langt mer gunstig hvis den skjer i en periode der vi har inflasjon, selv om det står klart og tydelig hva inflasjonen er.

Stopp opp
Selv tap vurderes som gunstig av mange så lenge det tilsløres av generell prisvekst. Feilslutningen er litt svakere blant høyt utdannede, men det forskerne kaller kognitiv refleksivitet virker viktigere enn intelligens. I hvilken grad stopper du opp og sjekker om svarene magefølelsen din slenger frem er riktige?

Det er alt jeg ber deg gjøre. Stoppe opp og tenke deg om. Ja, prisene vokser, og ja, det er mange eksperter som sier at dette er sunt og bra og vil fortsette, men hvis alle prøver å kjøpe større og mer sentrale boliger så blir vi ikke alle rike. Vi får bare, til slutt, flere store og sentrale boliger.

Og Hauglands innlegg:

Myk landing for boligmarkedet
Det er ingen boligboble som kommer til å sprekke. I stedet går vi mot en myk landing, skriver Kjersti Haugland i DNB.

Én etter én sprakk boligboblene på tampen av 2000-tallet. Sprekken i USA utløste finanskrisen, og siden har fallet i boligpriser- og bygging vært dramatisk og langvarig også i Storbritannia, Spania, Irland og Danmark.

Slike krakk gir alvorlige ringvirkninger: Forbrukerne strammer kraftig inn, noe som gir svikt i bedriftenes inntjening med påfølgende konkurser og oppgang arbeidsledigheten. Det fører til enda mer forsiktige forbrukere. Banker får økte tap og problemer med sin finansiering.

Norge – den siste boblen?
Er Norge «den siste boblen»? Norske boligprisene vokste nærmest kontinuerlig fra og med 1993, og siden 2000 har gjennomsnittlig vekst vært på 8 prosent. Etter et par år med virkelig høy temperatur i boligmarkedet begynte Norges Banks renteøkninger å bite. Boligprisene falt med 10 prosent fra sommeren 2007 til desember 2008, da rentene ble kuttet raskt og mye som følge av den internasjonale krisen.

Siden den tid har boligprisene steget videre, til stadig nye rekordnivåer. I år 2000 kostet den norske gjennomsnittsboligen 13 000 kroner per kvadratmeteren. I 2012 kostet den nesten 30 000.

Vi i DNB Markets tviler på bobleteorien. En boble er en selvoppfyllende profeti: Boligprisene stiger fordi vi tror at boligprisene kommer til å stige videre. Vi tror det er andre, gode grunner bak prisveksten. Den viktigste er en sterk utvikling i kjøpekraften til norske boligeiere, og oljen er nøkkelen til å forstå hvordan dette har vært mulig.

Knapphet på boliger
Nasjonens lønnsomhet løftet seg som følge av at prisen på olje, vår desidert viktigste eksportvare, ble mer enn firedoblet fra 2002 til 2012. Mange bedrifters lønnsevne har vært høy, og vi har hatt en særnorsk høy lønnsvekst. Arbeidsledigheten har vært lav og stabil. Norge opplevde dessuten det samme som resten av den industrialiserte verden: Lav prisvekst og lave renter. Til sammen ga dette høy vekst i kjøpekraften til norske husholdninger.

De siste årene har en knapp tilbudsside også bidratt. Etter at tidligere østblokkland gikk inn i EU i 2004, opplevde Norge en tiltakende strøm av arbeidssøkere. Fra 2007 har antall husholdninger økt med gjennomsnittlig 34 000 i året. Det ble ikke fulgt opp av økt boligbygging – tvert i mot. I underkant av 22 000 boliger ble ferdigstilt årlig frem til 2011. I fjor tok byggingen seg endelig opp, men det tar tid før disse blir ferdigstilte. Knappheten på boliger er tydeligst i de områdene der tilflytningen har vært sterkest, nemlig på Østlandet og i Stavangerregionen.

Annerledeslandet også her
Norge er et annerledesland, og boligprisutviklingen er speilbildet av dette. Inntektene fra oljevirksomheten har gitt oss knallsterke statsfinanser, som ga politikerne handlingsrom til å bruke store pengesummer over budsjettene for å dempe nedturen i 2009.

Det virket. Enda viktigere: Oljesektorens etterspørsel etter innsats- og investeringsvarer og tjenester gir verdifulle vekstimpulser til store deler av fastlandsøkonomien. Som følge av en vedvarende svært høy oljepris har investeringene økt kraftig, og i år overstiger de 200 milliarder kroner for første gang.

Vi når toppen neste år
Impulsene fra oljesektoren og fravær av innstramning på offentlige budsjetter er hovedgrunnen til at norsk økonomi i fjor skjøt fart og gikk inn i en høykonjunktur, mens store deler av Europa opplevde et nytt tilbakeslag. En fortsatt lav rente og høye lønnsoppgjør, i kombinasjon med knappheten på boliger, førte med seg en boligprisoppgang på 7,7 prosent. Med enda et godt inntektsår og samme lave rente ligger det an til en oppgang på 7,5 prosent i år.

Neste år tror vi boligprisene når toppen, for så å avta i årene deretter. Det speiler vår tro på at oljesektorens betydning som vekstdriver vil minske fremover, som følge av en lavere oljepris og et allerede svært høyt investeringsnivå. Det vil bidra til at inntektsveksten avtar og til at arbeidsledigheten gradvis øker. Fra slutten av neste år venter vi dessuten at Norges Bank setter i gang med sin lenge planlagte rentehevingsprosess.

Inn for (myk) landing
Strengere krav til bankene fra myndighetenes side bidrar også til å kjøle ned boligmarkedet. I 2011 innførte Finanstilsynet retningslinjer som innebar at boligkjøperen skal stille med15 prosent egenkapital, at man skal tåle en renteoppgang på 5 prosentpoeng fra dagens nivå, og at det skal være vanskeligere å få avdragsfritt lån. Siden har de varslet en tettere oppfølging av bankene for å sikre at retningslinjene blir etterlevd. Strengere kapitalkrav til bankene er også på trappene, noe som også fører med seg dyrere og vanskeligere lånetilgang for kundene.

Kort oppsummert: Dagens boligprisnivå er et resultat av sterkere drivere i norsk økonomi. Når disse snur, snur boligmarkedet. Om vi har rett, ligger det an til en myk landing.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *