Ikke beroliget

Her er mitt svar, på trykk i Dagens Næringsliv 21. januar 2012, til Kjell Senneset som tok utfordringen i min kronikk. Jeg er ikke beroliget.

Sjefsøkonom Kjell Senneset fra Prognosesenteret forsøkte i et svar på min kronikk fra DN lørdag å berolige alle som er bekymret for boligprisene.

Senneset fortsetter å gi tomteprisøkninger skylden for mye av boligprisveksten. Hadde det vært flere byggeklare tomter, hevder han, ville mer blitt bygget og prisstigningen vært svakere.
Dette forutsetter at tomtemangel er det som i hovedgrad har begrenset veksten på byggesektoren. Dette virker for enkelt: Selv i Oslo, forteller Høyres Bård Folke Fredriksen, har kommunen regulert for 25% flere boliger de siste ti årene enn det byggesektoren har bygget. 20 000 boliger kan bygges selv i Oslo med dagens regulering.

Samtidig forteller byggesektoren om andre flaskehalser for vekst. Ketil Lyng, administrerende direktør i Byggenæringens Landsforening, fortalte DN i fjor at bransjen er “helt avhengig av utenlandsk arbeidskraft.” Han anslår at man trenger totalt 7500 nye fagarbeidere og 1500 ingeniører/sivilingeniører per år, og at nyutdannede fagarbeidere fra Norge bare fyller en tredjedel av dette behovet.

Dette er viktig. Hvis byggebransjen ikke kunne vokst raskere, ville ikke (enda) flere tomter ført til flere boliger. Da ville heller ikke boligprisveksten vært lavere.

Sennesets svar på mine fire spørsmål overbeviser heller ikke helt. For å ta det viktigste:
På spørsmål om hvilke kostnader som skal forhindre prisfall på sikt, peker Senneset på noe han og utbyggere “vet” men ikke kan vise med statistikk: Utbyggere har ikke høye marginer. Det stemmer sikkert, men skyldes at utbyggere byr opp priser på underleverandører og arbeidskraft og attraktive tomter som på kort sikt er begrenset. Spørsmålet mitt gjelder lang sikt: Hvilke typer arbeidskraft, utstyr eller tomtepris har blitt – og vil forbli – så dyrt at en ny bolig på sikt skal være mer enn tre ganger så dyr å bygge som i 1992?

Sektorer vokser når priser ligger over kostnader. Byggebransjen vokste kraftig i femten år, frem til finanskrisen inntraff. Hadde stigende kostnader vært bak boligprisveksten, slik Senneset hevder, skulle aktiviteten falt. Senneset svarer på dette med å snakke om byggekostnadene siden 2008. Det er i beste fall en avsporing.

Konklusjonene mine står fortsatt: Nybygging vil fortsette så lenge prisene er over langsiktige kostnader. Derfor skal prisene ned på sikt. Om vi har en boble er mer usikkert – det har å gjøre med om folk tar opp større lån og kjøper dyrere bolig fordi de tror boligprisveksten gjør at dette er trygt og lønner seg. Min vurdering her var at det trolig også er en “boblekomponent” i dagens etterspørsel. Senneset er uenig, men underbygget det mest med at han ikke tror det er tilfelle.

One Comment
  1. Hei! En ufordring / forslag ift debatten rundt norske boligpriser:

    Man kan analysere seg blå på norske forhold isolert sett, men uten å kunne sammenligne det med noe relevant blir analysen igjen offer for subjektivitet og personlige referanserammer. Selv om du har trukket frem Shiller grafen vil jeg ikke si at denne kvalifiserer som en sammenligning da den kun måler en ting uten å ta hensyn til andre forskjeller. Hvis f.eks norges GDP vekst i denne perioden har vokst mer en USA’s vil det også være riktig at våre boligpriser skal være høyere.

    Over til poenget. Det er to andre land man bør se på for å danne seg et bedre bilde om hva fremtiden har i vente med tanke på boligprisutviklingen i norge, nemlig Australia og Danmark. Australia har mange likheter med Norge da de også er en råvareøkonomi som lever av eksport av disse produktene. Også der har man opplev en sterk vekst i boligmarkedet, men det er nå tegn at dette sprekker. 

    Danmark: Her har det knukket sammen totalt. Hvorfor? 

    Hvor langt vokste disse boligprisene i forhold til gjennomsnittslønn, og også i forhold til leie. Og hvordan var gjeldsbelastningen i snitt før prisene i disse landene begynte å falle? 

    Klarer du å lage noen grafer som som sammenligner disse tre landene tror jeg du vil få noen interessante resultater.

    Mvh

    Andreas

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *