Neida, vi har ingen boligboble

Kjell Senneset i Prognosesenteret er ikke helt enig i Oles diagnose av det norske boligmarkedet. En forkortet utgave av hans svar var på trykk i Dagens Næringsliv 19. januar. Hele kronikken gjengis, med Sennesets tillatelse, under. #

#

Seniorforsker Ole Røgeberg ved Frischsenteret tar i et innlegg i DN lørdag 14/1 opp påstanden til professor Robert J. Shiller om at det er en prisboble i boligmarkeder i Norge. Han avslutter innlegget med fire spørsmål til de som er uenige. De spørsmålene skal han etter hvert få svar på, men først er det nødvendig å kommentere noen andre avsnitt i innlegget hans. #

I et av avsnittene avlegger han undertegnete en visitt ved å hevde at jeg befinner meg i bakvendtland når jeg peker på at bl.a. økningen i tomteprisene de senere årene har vært med på å drive opp prisene i boligmarkedet. Røgeberg mener at det er boligprisveksten som skaper tomteprisveksten og ikke omvendt. Et relativt enkelt resonnement viser at han nok ikke nødvendigvis har rett: Hvis tilgangen på byggeklare boligtomter hadde vært bedre de siste 20 årene, for eksempel ved at kommuner med sterk befolkningsvekst hadde sørget for et større tomtelager, ville tilbudet av tomter ha matchet etterspørselen bedre, og prisveksten på tomtegrunn ha vært mindre eller kanskje 0 – slik som i 1970-årene da vi bygget 40-45.000 boliger i året uten nevneverdig stigning i tomteprisene. Eller som i dagens hyttemarked, hvor et overskudd av tomter faktisk har ført til et prisfall! Med bare svak eller ingen vekst i prisene på boligtomter ville samlet prisvekst på nye boliger blitt lavere enn det de faktisk har vært de siste 20 årene, boligproduksjonene hadde blitt høyere og samlet tilbud av boliger hadde matchet etterspørselen bedre. Dermed hadde prisveksten i boligmarkedet blitt lavere. Konklusjon: Tomtemangel driver opp prisene i boligmarkedet. Denne tomtemangelen har vært svært reell de siste 20 årene, ikke tilsynelatende og midlertidig som Røgeberg hevder. #

Røgeberg skriver også at husholdningene betrakter bolig som en investering, og det må da bidra til å drive prisene ekstra mye i været? Røgeberg viser til en undersøkelse hvor to av tre oppga at bolig er den beste langsiktige investeringen. Etter min vurdering er andelen som betrakter boliger som er godt spareobjekt overraskende liten, tatt i betraktning mangel på gode konkurrenter. Banksparing? Neppe med dagens renter, som bare ligger litt over prisstigning etter skatt. Aksjefond? De er blitt grundig miskreditert i det siste. Gå inn i aksjemarkedet individuelt? Neppe særlig attraktivt med dagens kurssvingninger. Statsobligasjoner? Kanskje, men litt diffust for de fleste familier. Da står bolig igjen, men neppe med en slik interesse at det bidrar til særlig mye ekstra prisvekst i boligmarkedet.
Videre viser undersøkelsen at 40 % mener det er et godt tidspunkt økonomisk sett å gå inn i boligmarkedet nå. Det betyr at 60 % ikke regner med noe særlig boligprisvekst. Folks forventninger bidrar i hvert fall ikke til noen særlig ekstra vekst i boligprisene.
Røgeberg viser også til en undersøkelse utført av Eiliv Jansen og Andre Anundsen, som kan tyde på at boligpriser og gjeldsopptak inngår i en selvforsterkende spiral. Økte boligpriser legger grunnlaget for å ta opp mer lån, som igjen øker boligprisene osv. Et overraskende resultat – de færreste boligprismodellene synes å ta med seg reprisingen av boligformuen som forklaring på ytterligere boligprisvekst. Høy og økende gjeldsbelastning betraktes ofte som en faktor som demper framtidig boligprisvekst. Her strides tydeligvis de lærde, og man venter spent på fortsettelsen. Personlig holder jeg nok en liten knapp på at økt gjeldsbelastning bidrar til å dempe boligprisveksten. #

Så til de fire spørsmålene man må stille seg hvis man er uenig i at det en boligprisboble. De går på veksten i byggekostnadene og på husholdningenes oppfatning av adferd i boligmarkedet. Litt av svarene finnes i avsnittene over, her kommer resten. Først spørsmålene, så svarene i kronologisk rekkefølge: #

1. Hvor er kostnadene som skal forhindre boligprisene fra å falle på sikt?
Svar: Kostnadene ved å bygge boliger er høyere enn bruktboligprisene de aller fleste steder i Norge, ikke lavere som Røgeberg synes å tro. Hadde det vært omvendt hadde jeg også forstått Røgebergs bekymring. Da hadde det vært et incitament til overproduksjon av boliger. Vi skal ikke lenger en til Danmark for å finne konsekvensene av en slik overproduksjon på boligprisene. De faller. Mye. Riktignok er det vanskelig å finne statistikk for at produksjonskostnadene er høyere enn bruktboligprisene i Norge, men hvis man jobber med boligmarkedet med begge hender hver eneste dag, er dette godt kjent. F.eks. vet utbyggerne at det er omtrent umulig å produsere boliger i Oslo til under 45.000 kr/kvm, som er godt over bruktboligprisene. #

2. Hvis kostnadsvekst står bak prisene, hvorfor er bygg- og anleggssektoren i kraftig vekst?
Svar: Under og etter finanskrisen i 2008 og 2009 sank byggekostnadene, hovedsakelig fordi materialprisene gikk ned og produktiviteten hos byggebedriftene gikk opp. I 2010 begynte kostnadene å øke igjen, og er nå minst på høyde med nivået fra før finanskrisen. Nå har det også begynt å butte i mot i boligproduksjonen, etter en kraftig vekst fra det håpløst lave nivået i 2008 og 2009. Statistisk sentralbyrås ordrestatistikk viser nedgang i tilgangen på nye boligprosjekter både i 2. og 3. kvartal 2011 (4. kvartal er ikke offentliggjort ennå). Dette til tross for at det bygges 10.000 færre boliger enn det som er nødvendig for å demme opp for etterspørselen fra en raskt voksende befolkning. Bygging av nye næringsbygg ser også ut til å flate ut. #

3. Hvorfor har ikke 20 år med boliglånsgevinst og prisfest skapt en tro på at folk bør ta opp større lån og kjøpe større og dyrere bolig?
Svar: Noen ser sikkert på boligmarkedet som et fint sted å plassere pengene sine og kjøper bolig deretter, men det er et lite mindretall av boligkjøperne. De aller fleste som kjøper nye boliger ser på boligen som et sted å bo, ikke som et investeringsobjekt. Folk kjøper for øvrig ikke stadig større boliger. De nye boligene var f.eks. langt større på 1980-tallet enn nå. At de likevel er blitt dyrere skyldes dels strengere krav til kvalitet og energieffektivitet, dels at entreprisekostnadene og tomtekostnadene har skutt i været. Mye av økningen i entreprisekostnadene skyldes for øvrig stadig lavere produktivitet. #

4. Og hvis boligprisveksten ikke påvirker folks etterspørsel, hvorfor er da folk så opptatt av prisutviklingen og sier at det er en god investering?
Svar: Det er nok mest media som er opptatt av investeringssiden. For den alminnelige husholdning kommer verdistigningen som en bonus. Det de først og fremst ser etter er et godt sted å bo. Da er prisutviklingen viktig, for den forteller dem hva de har råd til, enten de har en bolig fra før eller ikke. #

Til slutt: Boligprisveksten siden 1993 kan forklares ved å se på bl.a. inntektsutvikling, befolkningsutvikling, renter, arbeidsmarked – og ikke minst, flaskehalsene i boligbyggingen. Det er helt unødvendig å trekke inn boble som en del av forklaringen på prisveksten. Det betyr imidlertid ikke at boligprisene vil fortsette å stige inn i evigheten. Før eller siden, og kanskje allerede i år, blir det en konjunkturnedgang sterk nok til å senke boligprisene også i Norge. Men fall i boligprisene pga en boblesprekk blir det ikke. Rett og slett fordi boblen ikke finnes. For å motbevise dette må det lages en kredibel, robust, økonometrisk modell for tilbud, etterspørsel og priser i boligmarkedet som viser en differanse mellom modell og faktisk prisutvikling. Dette er Røgebergs utfordring. #

#

#