Boligprisene skal ned – og trolig har vi også en boble

Denne kronikken sto på trykk i Dagens Næringsliv lørdag 14. januar som et svar til de som mente Robert Shiller ikke vet hva han snakker om. Denne gangen er det som kjent annerledes. #

Den amerikanske økonomen Shiller steilet nylig over norsk boligprisutvikling og uttalte at dette så ut som en boble. Har han rett? #

To spørsmål utgjør kjernen i boligprisdiskusjonen: Hva er kostnadene ved å skaffe flere boliger på sikt? Og i hvilken grad er dagens boligpriser blåst opp av “psykologi”? #

Boligprisene på sikt må reflektere kostnader
Ligger prisene for en vare over produksjonskostnadene vil produksjonen øke. Dette fortsetter til prisen faller (på grunn av økt tilbud) eller kostnadene øker (fordi lønninger og råvarer bys opp) slik at pris igjen reflekterer kostnader. #

Dette gjelder også i boligmarkedet, bare at det tar lang tid å bygge hus, utdanne flere arbeidere og bygge opp en større bygge og anleggssektor.Fra 1992 og frem til finanskrisen strupte byggebransjens kredittilgang ble bygge og anleggssektoren større år for år. I snitt økte antallet årlig ferdigstilte boliger med 3% i året. Bransjen er nå igjen i skarp vekst. Dette er et sikkert tegn på at prisene er over de langsiktige kostnader. Boligprisene vil derfor komme ned på sikt. #

Enkelte, som Prognosesenterets sjefsøkonom Kjell Senneset, hevder at kostnader driver prisutviklingen og peker på tomtepriser. Dette er bokstavelig talt bakvendt. Litt forenklet kan vi si at utbyggere anslår hva ferdige leiligheter vil gå for om noen år. Deretter trekker de fra byggekostnader, og får på den måten “maksverdien” de kan by på en byggeklar tomt. Når ulike utbyggere byr mot hverandre går tomten til de med størst tro på prisvekst og lavest anslag på byggekostnader. Boligprisveksten flyttes over i tomteprisen, og boligprisvekst skaper tomteprisvekst – ikke omvendt. #

Knappheten på tomt er videre tilsynelatende og midlertidig. Får du omregulert en attraktiv tomt så det kan bygges bolig på den, eventuelt flere boliger enn før, så får du en diger prisgevinst. Dette sier oss at det er byggetillatelsen som er verdt mye penger, ikke tomten. #

Folk kjøper bolig også for å tjene penger på prisvekst
Vi har ikke nødvendigvis en boble fordi om boligprisene skal ned på sikt. En boble har vi dersom en betydelig andel av dagens boligetterspørsel er basert på en tro på videre prisvekst. Her er “boliglånsgevinsten” sentral: Så lenge boligprisveksten ligger over realrenten etter skattefradrag tjener du mer penger dess mer boliglån du tar opp og dess dyrere bolig du kjøper. Den er med andre ord et insentiv for boliggjeld. Dette insentivet har vært sterkt positivt de siste tjue årene. I samme periode har realgjelden for norske husholdninger blitt doblet, og det er blitt vanlig å si at man “alltid tjener penger på bolig” og at “det lønner seg å ha stort boliglån.” #

Dette reflekteres også i avisforsider: “Slik blir du rik på egen bolig… mens børsene stuper” (Dagbladet, 2. november) og “Sjekk din bolig.. og så mye er den verdt i 2014” (Dagbladet, 24. september). #

At bolig også er investering viste en meningsmåling Garanti Eiendomsmegling offentliggjorde sist uke: To av tre personer oppga at de anså bolig som den beste langsiktige investeringen for folk flest. 40 prosent mente at “nå er et godt tidspunkt økonomisk sett for folk flest å investere i bolig”. #

Videre viser forskning at dette har betydning for boligprisene. Eilev Jansen og André Anundsen viste ifjor at norske boligpriser og gjeldsopptak inngår i en selvforsterkende spiral: Når gjelden øker pumper dette opp boligprisene, og når boligprisene stiger fører dette til ytterligere gjeldsopptak. Folk casher ut boligprisvekst og får økt egenkapital og dermed større lån som driver boligprisene videre oppover. #

I den grad “psykologi” og tro på prisvekst ligger bak etterspørselsveksten blir tempoet på prisnedgangen større når boligprisene snur. Boliglånsgevinsten blir negativ. Egenkapitalen raser like raskt nedover som den tidligere steg. Apetitten for lånefinansiering av ny bolig faller, og med den etterspørselen og prisene. #

Til de som er uenige er spørsmålene klare: Hvor er kostnadene som skal forhindre boligprisene fra å falle på sikt? Hvis kostnadsvekst står bak prisene, hvorfor er bygge- og anleggssektoren i kraftig vekst? Hvorfor har ikke 20 år med boliglångevinst og “prisfest” skapt en tro på at folk bør ta opp større lån og kjøpe større og dyrere bolig? Og hvis boligprisveksten ikke påvirker folks etterspørsel, hvorfor er da folk så opptatt av prisutviklingen og sier at det er en god investering?
#

#