«  
  »

Boligmarkedet og bobler

By Ole Røgeberg, on July 5th, 2011

Nylig var Morten Josefsen og undertegnede aktive i diskusjonen om boligmarkedet i Norge med en kronikk og en utdypning i Aftenposten. Men vi er selvsagt ikke alene om å uttale oss om boligmarkedet. Nylig pratet Terra-topp Jan Andreassen med e24. Dette er en god anledning til å forklare noen småting på nytt, for her klarer Andreassen å pakke inn et imponerende antall misforståelser på veldig få linjer: #

- Dagens boligpriser er normale, mener Andreassen.
[…]
- Dagens boligpriser er tilpasset folks inntekter, og jeg har derfor ingen tro på at det er en boligboble i norsk økonomi, sier Andreassen.
- Analysene som tilsier at vi har en boligboble i Norge, har jeg aldri skjønt. Boligprisene i dag tilsier at det koster nesten det samme å eie som å leie. Bruktboligprisene står seg også vel til kostnaden ved å bygge nytt, sier Andreassen. #

La oss se på disse enkeltvis:
“Dagens boligpriser er normale.”
Vanlig språkbruk tilsier at en “normal” pris er en pris på linje med det vi er vant til. Ser vi på pris per kvadratmeter bolig (justert for inflasjon) har vi aldri hatt mer unormale boligpriser enn vi har i dag. Dette er ikke et komplisert argument – det er noe som hopper ut av data: #

Boligboble?

“Dagens boligpriser er tilpasset folks inntekter, og jeg har derfor ingen tro på at det er en boligboble i norsk økonomi.”
Dette høres ut som en litt uvanlig definisjon av en boble. Vanligvis bruker man ordet boble når vi ser at en vare handles mye i markedet til en verdi langt unna dens underliggende verdi. Når vi er inne i en boble er etterspørselen (og dermed, ofte, produksjonen av godet) kunstig høyt. I et vanlig marked vil en prisøkning redusere etterspørselen. Når vi har en boble, blir det lett motsatt: Dess høyere prisvekst, dess mer attraktivt å sitte med mye av godet og dess mer prøver vi å skaffe oss.
Riktignok er det slik at enkelte bobler tar av i en slik grad at en del “vedder alt de har” på at varen skal fortsette å stige i pris. I etterkant av en boble kan vi derfor få et ras av privatøkonomiske katastrofer. Men boblen er en boble selv før folk vedder mer enn de har råd til å miste. #

Samtidig er det selvsagt et viktig spørsmål hvor sårbare folks privatøkonomi er for prisfall i et marked preget av bobledynamikk. Redaktør Tom Staavi i Dine Penger har regnet på dette ved å sammenligne utviklingen i reallønn og boligpris, og antyder på grunnlag av dette at boligprisveksten har vært i overkant av hva som er forenlig med solid privatøkonomi i befolkningen. Relaterte øvelser er gjort av Norges Bank og andre. #

“Analysene som tilsier at vi har en boligboble i Norge, har jeg aldri skjønt. Boligprisene i dag tilsier at det koster nesten det samme å eie som å leie.”
Dette er det enkelte kaller “ketchup-økonomi”: Hvis en butikk har to flasker ketchup og den som er dobbelt så stor som den andre også koster dobbelt så mye, så er prisene “i likevekt”. Boble-argumentet hevder ikke at det ikke er arbitrasje (prisutjevnende handel og tilpasning) mellom (i vårt tilfelle) eie og leie-markedet. Argumentet hevder at troen på fortsatt prisvekst har økt etterspørselen etter bolig og ført til ytterligere prispress, og at prisene er frakoblet de reelle, langsiktige kostnadene ved å skaffe mer av godet. Små og store ketchupflasker kan være priset “riktig” vurdert i forhold til hverandre, og allikevel være grovt feilpriset i forhold til hva det koster å kjøpe tomater, mose dem med litt salt og tilsetningsstoffer, og sette dem i plastflasker og kjøre dem til butikken. #

Heldigvis er det de reelle produksjonskostnadene Andreassen vender seg til til slutt når han sier:
“Bruktboligprisene står seg også vel til kostnaden ved å bygge nytt.”
Dessverre er også dette helt feil! Priser for materialer og arbeidskraft måles i SSBs byggekostindeks. Korrigerer man for generell prisstigning har de bare økt med 20% reelt sett siden tidlig nittitall. Og enda viktigere: Byggebransjen har vært i sterk vekst hele perioden (med unntak av et opphold under finanskrisen)! Dette er et sterkt tegn på at det lønner seg å øke aktiviteten i sektoren, og det er et sterkt tegn på at boligprisene er høyere enn det kostnadene ved å bygge nytt tilsier. Her er en figur fra Norges Banks siste pengepolitiske rapport (pdf) om utviklingen i nybygg: #

Nybygg av bolig


#

July 5th, 2011 | Tags: , , | Category: Økonomi
  • Anonymous

    I dag har vi tidens største boligboble noensinne i vår region. Hva er en boligboble? Definisjon av finansielle bobler er handel av objekter i stort volum til priser med signifikant avvik fra fundamentale verdier. I praksis omtales bobler som situasjoner der markedspriser på et eller flere objekter er betydelig overpriset i forhold til deres fundamentale eller virkelig verdi. Bobler oppstår når priser stiger kontinuerlig fordi investorer tror at de kan ta ut gevinst ved videresalg på grunn av fortsatt vekst i prisnivå. Bobler kan i prinsippet forekomme på alle omsettelige produkter der det er mulig å spekulere i fremtidig prisretning og i gevinst. Forfatter Professor Dr. Ola Grytten ,publisert 5/2009 Media og megler gir signaler til spekulantene om gevinst ved videre salg. .Hva bør gjøres ? Hva bør gjøres ? For å finne fram til fundamentale eller tekniske markedsverdier må vi skille verdier for bolig og tomt . Hva er en teknisk markedsverdi ? Med teknisk markedsverdi beregner vi nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser. Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm) teknisk markedsverdi ? Med teknisk markedsverdi beregner vi nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser. Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm) nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser. Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm) Eksempelet viser en variabel mulighet for verdistigning eller fall av verdien for tomten. Boligen har beregnet en teknisk levetid på 60 år og dermed fallende verdier (kapitalnedskrivning). Fallende verdier kan forbedres og oppgraderes ved utbedring eller utskiftning av deler. Eksempelet viser en variabel mulighet for verdistigning eller fall av verdien for tomten. Boligen har beregnet en teknisk levetid på 60 år og dermed fallende verdier (kapitalnedskrivning). Fallende verdier kan forbedres og oppgraderes ved utbedring eller utskiftning av deler. Hvordan priser man i dag brukte eiendommer ? I Rogaland vil meglerforetak ikke ha verditakster med fremstilling av reale verdier. I et auksjonsprinsipp bruker man «utropspriser» som megler og bank/ finans finner i et program som heter eiendomsverdi.no til å orientere seg . «utropspriser» som megler og bank/ finans finner i et program som heter eiendomsverdi.no til å orientere seg . Eiendomsverdi.no tar ikke hensyn til tomtestørrelse, elde og feil/ mangler i sine beregninger. Man bruker primærareal som dimensjonerende faktor for valg av markedspris. Statistisk sentralbyrå og finn.no står for basistall i kvadratmeterpris i boligens vurdering. Boligkvadratmeterpris er salgssummen fra eiendommen inklusive tomt delt med primærareal (tidligere boareal) Ved gjensalg av samme eiendom blir ved samlignbart salg av ca 50 eiendommer verdisetting med boligkvadratmeterpris av ønsket objekt multiplisert. Man må være klar over at en bolig består av klart definert bruksareal i hht NS 3940. Primærareal(boligareal) er definerbart og foranderlig og ikke lovfestet. Til eksempel en bolig med 100m2 bruksareal har 50 m2 primærareal som danner 50m2 primærareal grunnlag for prising av hele eiendommen inklusive tomt, men boligen er 100m2 bruksareal stort. Dette viser usikkerheten i disse «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region. Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi». tar ikke hensyn til tomtestørrelse, elde og feil/ mangler i sine beregninger. Man bruker primærareal som dimensjonerende faktor for valg av markedspris. Statistisk sentralbyrå og finn.no står for basistall i kvadratmeterpris i boligens vurdering. Boligkvadratmeterpris er salgssummen fra eiendommen inklusive tomt delt med primærareal (tidligere boareal) Ved gjensalg av samme eiendom blir ved samlignbart salg av ca 50 eiendommer verdisetting med boligkvadratmeterpris av ønsket objekt multiplisert. Man må være klar over at en bolig består av klart definert bruksareal i hht NS 3940. Primærareal(boligareal) er definerbart og foranderlig og ikke lovfestet. Til eksempel en bolig med 100m2 bruksareal har 50 m2 primærareal som danner 50m2 primærareal grunnlag for prising av hele eiendommen inklusive tomt, men boligen er 100m2 bruksareal stort. Dette viser usikkerheten i disse «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region. Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi». «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region. Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi». «markedsverdi». Dagens verdisetting har nesten den samme effekten som rentesrente beregninger og fører til en ekstrem spiraleffekt av «markedsprisen». «markedsprisen». Bankene er interessert i å selge mest mulig lån som er deres hovedprodukt. For å komme nærmere marked, har de fleste bankene etablert egne meglerforetak til å sikre seg kunder for finansering og låneopptak. I dag er man ikke interessert i den reelle markedsverdien som belåningsgrunnlag men i betalingsevne fra låntaker. Låntaker er ansvarlig for lån han tar opp i banken og forplikter seg . Hadde man ordninger som i USA ville kanskje lånegrunnlag vært annerledes og prisstigningen som vi opplever i dag ikke forekomme. Realverdien skulle være belåningssikkerhet for banken av eiendommen og sikring av bankens egenkapital mot utlån. Dagens realverdi representerer dagens verdigrunnlag med dokumenterte verdier for bolig og tomt. I dag selger megler som «fagfolk» meglertakst. Hva dette nå måtte betyr . Skrevet på en halv A4 side uten å forklare hvordan man kommer frem til sin «markedspris» Vanlige folk har tiltro til representanten som opptrer i bankens navn. Press på boligmarkedet er ikke bare på grunn av manglende tilgjengelige boligenheter men også på grunn av spekulasjon . «fagfolk» meglertakst. Hva dette nå måtte betyr . Skrevet på en halv A4 side uten å forklare hvordan man kommer frem til sin «markedspris» Vanlige folk har tiltro til representanten som opptrer i bankens navn. Press på boligmarkedet er ikke bare på grunn av manglende tilgjengelige boligenheter men også på grunn av spekulasjon . spekulasjon . Ved flere eksempler har man funnet frem at eiendommer er solgt til overpris i forhold til realverdien. Spesielt i forbindelse med skilsmissesaker bruker advokater for oppgjør «meglertakst» Sist jeg hadde en sak vurderte megler eiendommen til kr 6.500.000.- på et A4 ark. Etter mine beregninger på 20 sider og dokumentasjon i forbindelse med samlignbart salg i nærmeste område viser det seg at eiendommen har en teknisk markedsverdi på kr 3.700.000.- «meglertakst» Sist jeg hadde en sak vurderte megler eiendommen til kr 6.500.000.- på et A4 ark. Etter mine beregninger på 20 sider og dokumentasjon i forbindelse med samlignbart salg i nærmeste område viser det seg at eiendommen har en teknisk markedsverdi på kr 3.700.000.- Hvilke konsekvenser har disse meglertakstene ?. Samtidig koster denne meglertakst kr 2.500.-. Det er vanskelig å ha en entydig oppskrift for å dempe prisveksten men dagens ordning med 15% egenkapital og forventet rentestigning setter en demper på videre utvikling. Nybygg ville også hjelpe, men man må være klar over at nybyggpriser orientere seg på bruktboligpriser. Auksjonsprinsipp i dagens form uten å selge på fastpris er den største prisdriver . Boligboblen sprekker når man ikke kan betjene lån på grunn av manglende inntektsgrunnlag (sykdom, arbeidsledighet,skildsmisse,død etc.) Finanstilsynet burde avkreve at verditakst for eiendommer skal vise dagens reale markedsverdi for belåning. Megler sin oppgave må være å omsette eiendommen med teknisk beskrivelse av tilstand og verditakst som gjenspeiler økonomisk boligens og tomtens tilstand. Prisen han ønsker å sette trenger ikke være det samme som den tekniske markedsverdi. Folk som by på en eiendom må kjenner til realverdier før de gi bud. Takstingeniør sin oppgave er å dokumentere realverdier og ikke «syns» og dette gjelder for tomt og boligen. I dag kan takstmann beregner boligen men «syns» noe om tomten . Takstmannen må få mer ansvar for sitt arbeid og ikke som det fungere i dag at reklamasjoner fanges opp av eierskifteforsikringer på grunn av reklamasjon fra kjøperen. Gjør takstmannen selvstendig og ikke knytt han opp til oppdragsgiver, som i fleste tilfeller har inngått rammeavtaler med meglerforetak ! Avkrev en detaljert rapport og betal takstmannen fra staten gjennom dokumentavgift slik at det ikke forekommer noen binding. – Dagens binding mellom megler og takstmann er gjenstand for et feilaktig bukken- og havresekken-system, som boligmarkedet taper stort på. Mange rettsaker kunne unngås. – Skal boligmarkedet oppnå gode og riktige takstprodukter, må takst bruker rekvirere takst direkte av uavhengig og nøytral takstmann, før megler og/eller mellommann kontaktes. – Myndighetene vil etter all sannsynligvis nå i høst, vedta at det skal foreligge en obligatorisk boligsalgsrapport med verditakst, i forbindelse Med omsetning av bruktbolig. Konklusjon Dagens situasjon med uro i Europa og vanskeligheter for banker å låne penger i utlandet samt forhøyelse av renter burde minne oss om at trær ikke vokser inn i himmelen. Stavanger 06.10.2011 Axel Schwerdt